Türkiye’de gayrimenkul alım-satımlarında uygulanan mevcut rayiç bedel sisteminde, devletin yıllık vergi kaybının 25 milyar doların üzerine çıktığı ifade edildi. Tapu bedellerinin düşük gösterilmesinin ve rayiç bedel/metrekare oranlarındaki yapay seviyelerin, yalnızca kamu gelirlerinde değil, konut erişilebilirliği, sigorta sistemleri ve kentsel dönüşüm süreçlerinde de ciddi aksaklıklara yol açtığı belirtildi.
Tulpar Holding bünyesinde faaliyet gösteren CVS Havakent ve CVS Portföy tarafından Prof. Dr. Emre Alkin’e hazırlatılan ve Prof. Dr. Kerem Alkin görüşleriyle katkı sunduğu ‘Gayrimenkul Değerlemesi Sorunsalı: Vergi Kaybı ve Eksik Sigorta’ raporunda gayrimenkul vergilendirmesinde kapsamlı bir vergi barışı ile yıllık 25 milyar dolarlık kaybın önüne geçilebileceği ortaya kondu. Bu sayede, vatandaşlar üzerindeki dolaylı vergi yükünün azaltılması, konut fiyatlarının daha ulaşılabilir hale gelmesi ve sektörde ciddi bir canlanma sağlanması mümkün olabileceğinin belirtildiği raporda, “Gayrimenkul piyasası son dört yılda eşine az rastlanan bir hızla yükselmiş, söz konusu yükseliş konut fiyatlarına doğrudan yansımış ve konut kredisi faizlerinin yükselmesine rağmen konut fiyatlarında bir dengelenme olmaması da, sektör içindeki bazı ayrıntıların araştırılması gereğini ortaya çıkarmıştır. Gayrimenkullerin vergilendirilmesi konusunda ciddi bir kafa karışıklığının olduğu, tapu değeri ile ekspertiz değeri arasında ciddi farkların oluştuğu, vergileme ve sigortalama konusunda da birbirinden farklı yaklaşımların ortaya çıktığı, sonuç olarak hem kamu hem de malikler aleyhine zararların oluştuğu rahatlıkla söylenebilir.” ifadeleri kullanıldı.
ŞEFFAF, ADİL VE SÜRDÜRLEBİLİR SİSTEM
Söz konusu çalışmayla ilgili değerlendirmelerde bulunan Tulpar Holding Yönetim Kurulu Başkanı Erkut Çavuş, raporun, sektöre ışık tutmayı ve kamuoyunda güçlü bir farkındalık yaratmayı hedeflediğini belirtti. Erkut Çavuş, “Çalışmanın temel amacı; Türkiye’de gayrimenkul değerlemesine ilişkin mevcut sistemin neden olduğu yapısal sorunları ortaya koymak, özellikle rayiç bedel ile gerçek satış değeri arasındaki farktan kaynaklanan vergi adaletsizliğine dikkat çekmek ve bu sorunun kamu maliyesi ile toplumsal gelir adaleti üzerindeki olumsuz etkilerini ortaya koymaktır. Bu analiz çalışması, söz konusu yapısal sorunun kamuoyunun ve karar verici mekanizmaların dikkatine sunulması ve Türkiye’de daha şeffaf, adil ve sürdürülebilir bir gayrimenkul değerleme ve vergilendirme sistemine geçişin teşvik edilmesi amacıyla kaleme alınmıştır.” diye konuştu.
SİSTEM BİR AN ÖNCE DÜZELTİLMELİ
Yapılan konut satışları ve devletin vergi kaybı hakkında değerlendirmelerde bulunan Erkut Çavuş, “Türkiye’de yılda ortalama 1,5 milyon konut satılıyor. Satılan konutların ortalama rayiç bedeli de 500 bin TL. Sadece rayiç bedel ile gerçek satış fiyatı arasında oluşan vergi kaybı bile 6 milyar doları buluyor. Türkiye’de 38 milyon konut bulunuyor. Burada da rayiç bedeller düşük olduğu için vergi kaybı 8 milyar dolar olarak hesaplanıyor. İmarlı arazilerde de benzer bir durum var. İmarlı arazilerdeki vergi kaybı da yıllık 5 milyar dolar seviyelerinde. Daha saymadığımız, imarsız araziler ve antrepolar gibi bölümler var. Rayiç bedelden doğan bu durum vergi adaletinde dengesizlik yaratıyor. İnsanların konuta erişimi zorlaşırken, konut yenilenmesi durumu da zorlaşıyor. Ayrıca rayiç bedelden yapılan sigortalar sonucunda yaşanan deprem gibi felaketlerin ardından sigortadan alınan ödemeler düşük kalıyor. İşte bu yüzden bir an önce bu sistemde düzeltme yapılması gerekiyor.” ifadelerini kullandı.
ADALETSİZLİĞİ DERİNLEŞTİRİYOR
Çalışmaya göre rayiç bedel ile gerçek satış bedeli arasındaki büyük farkın, kamu gelirlerinde ciddi kayıplara neden olduğunu dile getiren Erkut Çavuş, “Aynı zamanda kentsel dönüşüm projelerinin yavaşlamasına ve sigortalanabilirlik sisteminin zayıflamasına yol açıyor. Gayrimenkul fiyatlarındaki hızlı artışa rağmen tapu harçlarının vergi gelirlerindeki payının düşmesi de bu sistemin sürdürülemezliğini gözler önüne seriyor. Rapor, rayiç bedel uygulamasının yerine, gerçek ekspertiz değerlerine dayalı vergilendirme sistemine geçilmesi gerektiğini savunuyor. Bu sayede kamu gelirlerinde artış sağlanacak, kayıt dışılık azalacak ve daha adil bir vergi sistemi mümkün olacak.
KAMU CİDDİ BİR GELİR KAYBINA UĞRUYOR
Rapora göre gayrimenkul ile alakalı tüm vergi ve kesintileri toplayıp vergi gelirleri ve bütçe gelirleri içindeki payına bakıldığında bir yandan gayrimenkulün değeri astronomik bir şekilde artarken diğer taraftan gayrimenkulden toplanan vergilerin kamu gelirleri içerisinde hızla düştüğünü kaydeden Prof. Dr. Emre Alkin, “Rapor hem vergi kaybının önlenmesi hem de eksik sigorta gibi sıkıntılı durumların yaşanmaması için farklı bir yaklaşımın ortaya konması gerektiğini göstermektedir. Sigorta sektöründen oluşan veri de benzer şekilde gayrimenkuldeki hızlı hareketin bir sağlaması olarak karşımıza çıkmaktadır. Rapor net olarak satış bedeli ve tapu bedeli arasındaki farkın ortalama olarak birbirinden çok farkı düzeyde olduğunu göstermektedir. Buradan hareketle kamunun ciddi bir gelir kaybına uğradığı rahatlıkla söylenebilir. Verimetrik hesaplaması açıklanan satış bedelleri üzerinden yapıldığı için birçok durumda tapu bedeli ile satış bedeli arasında grafikte gösterilenden çok daha büyük adeta astronomik farklara rastlanıldığı bilinmektedir. Aynı yaklaşımla, raporda da gösterildiği gibi tapu bedeli ve rayiç bedel arasındaki farkın, doğrudan doğruya ortalama kamu geliri kaybını gösterdiği söylenebilir. Oransal olarak yaklaşıldığında, tapudaki değer ile gerçek değerin arasındaki farkın kapanmasıyla beraber, gayrimenkulden alınan vergi ve kesintilerin toplam vergi ve kesintilere oranı iki katına çıkabilir. Rapordan hareketle kamunun gayrimenkul sektöründe yaşadığı kaybın 25 milyar dolar civarında olduğu söylenebilir.” ifadelerini kullandı.
BAKAN KURUM DİKKAT ÇEKMİŞTİ
Konuya ilişkin geçtiğimiz dönemlerde kamuoyuna yaptığı açıklamalarda gerçek değer üzerinden tapu harcı alınması gerektiğini vurgulayan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, sistemin adalet temelinde yeniden ele alınması gerektiğini belirterek, şu ifadeleri kullanmıştı: “Burada hakkaniyet, adalet olması adına gerçekten satış fiyatı, gerçek değeri neyse, bu değere ilişkin tapu harcının da o değer üzerinden alınmasına ilişkin bir düzenlemedir. Bu sayede ortadaki adaletsizliği, haksızlığı gidermiş olacağız.”
